Czy wynajem prywatnego lokalu usługowego może być opodatkowany stawką zwolnioną z VAT?

W przypadku, gdy osoba fizyczna prowadząca jednoosobową działalność gospodarczą (JDG) wynajmuje długoterminowo lokal usługowy, niezależnie od tego, że lokal ten pochodzi z majątku prywatnego, czynność ta podlega opodatkowaniu podatkiem VAT z zastosowaniem stawki 23%. Najem lokalu usługowego jest traktowany jako działalność gospodarcza, a przepisy ustawy o VAT wskazują, że tego typu najem nie może korzystać ze zwolnienia z VAT.

Uzasadnienie prawne

Zgodnie z art. 15 ust. 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz.U. z 2023 r. poz. 1570, dalej: ustawa o VAT), podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności. Działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, a także osoby wykorzystujące dobra niematerialne lub materialne, w tym nieruchomości, w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Czy wynajem prywatnego lokalu usługowego może być opodatkowany stawką zwolnioną z VAT? - z definicji wynika, że wynajem nieruchomości, nawet należącej do majątku prywatnego, ale wykonywany w sposób ciągły i zarobkowy, jest traktowany jako działalność gospodarcza. Osoba fizyczna, która wynajmuje lokal usługowy, traktowana jest więc jako podatnik VAT, o ile spełnia warunki do rejestracji jako podatnik VAT czynny.

Działalność gospodarcza a wynajem lokalu usługowego

W przypadku wynajmu lokalu usługowego, który jest wykorzystywany w celach komercyjnych (np. do prowadzenia sklepu przez najemcę), czynność ta podlega opodatkowaniu VAT. Zastosowanie znajduje w tym przypadku stawka podstawowa VAT, czyli 23%, co wynika z art. 41 ust. 1 w zw. z art. 146aa ust. 1 pkt 1 ustawy o VAT.

Nie ma możliwości zastosowania zwolnienia z VAT w przypadku najmu lokalu użytkowego, który jest przeznaczony do prowadzenia działalności gospodarczej. Art. 43 ust. 1 pkt 36 ustawy o VAT przewiduje zwolnienie jedynie dla wynajmu nieruchomości mieszkalnych, a warunkiem jest, że nieruchomość jest wykorzystywana wyłącznie na cele mieszkaniowe. Wynajem lokalu usługowego do prowadzenia sklepu, biura czy innej działalności komercyjnej nie spełnia tych warunków, a zatem nie może być objęty zwolnieniem z VAT.

Wynajem lokalu jako działalność prowadzona poza JDG

Warto zaznaczyć, że wynajem nieruchomości może być prowadzony niezależnie od prowadzonej działalności gospodarczej (JDG) i traktowany jako tzw. najem prywatny. Zgodnie z orzecznictwem sądów administracyjnych, jeżeli najem lokalu ma charakter ciągły i jest prowadzony dla celów zarobkowych, a wynajmujący jest zarejestrowany jako podatnik VAT w ramach JDG, to taki wynajem w większości przypadków będzie traktowany jako działalność gospodarcza na gruncie ustawy o VAT.

Podatnik VAT czynny, który prowadzi JDG, powinien opodatkować najem lokalu usługowego według stawki 23%, niezależnie od tego, że nieruchomość pochodzi z jego majątku prywatnego. Art. 5 ust. 1 ustawy o VAT wyraźnie wskazuje, że opodatkowaniu VAT podlegają m.in. odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju, co obejmuje również wynajem nieruchomości.

Opodatkowanie wynajmu prywatnego a JDG

Jeżeli osoba fizyczna prowadzi jednoosobową działalność gospodarczą i jednocześnie wynajmuje lokal usługowy, w którym najemca prowadzi działalność komercyjną, cała działalność (zarówno wynajem, jak i inne działania w ramach JDG) musi być wykazana w rejestrach VAT i odpowiednio rozliczona. W takim przypadku przychody z najmu powinny być ewidencjonowane i opodatkowane zgodnie z przepisami o VAT.

Wynajem w JPK_VAT

Podatnicy VAT, w tym osoby fizyczne prowadzące JDG, są zobowiązani do przesyłania JPK_VAT (Jednolitego Pliku Kontrolnego), który zawiera informacje na temat dokonanych transakcji i odprowadzonych podatków. Wynajem lokalu usługowego, który jest opodatkowany stawką 23% VAT, powinien być odpowiednio wykazany w ewidencji sprzedaży VAT, a dane te powinny być ujęte w pliku JPK_VAT.

W praktyce oznacza to, że w JPK_VAT podatnik powinien wykazać zarówno czynności związane z działalnością prowadzoną w ramach JDG, jak i przychody z wynajmu lokalu usługowego. W pliku JPK_VAT należy umieścić zarówno wartość netto najmu, jak i naliczony podatek VAT w wysokości 23%. Ewidencjonowanie takie pozwala na prawidłowe rozliczenie podatku VAT i zapobieganie ewentualnym nieprawidłowościom w raportowaniu transakcji.

Przykład rozliczenia najmu lokalu usługowego

Osoba fizyczna prowadząca JDG wynajmuje lokal usługowy firmie, która prowadzi tam sklep. Umowa wynajmu jest długoterminowa, a lokal pochodzi z majątku prywatnego wynajmującego.

Umowa najmu – umowa wynajmu lokalu na cele komercyjne, nie może być zwolniona z VAT i podlega opodatkowaniu stawką 23%.
Ewidencja VAT – wynajmujący (podatnik VAT czynny) wykazuje najem w rejestrze sprzedaży VAT, wpisując wartość netto najmu oraz naliczony podatek VAT (23%).
JPK_VAT – w pliku JPK_VAT należy ująć transakcję wynajmu, wprowadzając odpowiednie dane dotyczące wartości najmu oraz VAT.
Rozliczenie VAT – wynajmujący rozlicza VAT z tytułu wynajmu lokalu usługowego razem z innymi transakcjami, które prowadzi w ramach JDG.

Dodatkowe przepisy dotyczące opodatkowania wynajmu

W kontekście wynajmu lokalu usługowego, podatnik powinien pamiętać również o przepisach związanych z dokumentowaniem przychodów i kosztów. Zgodnie z art. 106b ustawy o VAT, wynajmujący jest zobowiązany do wystawiania faktur VAT na rzecz najemcy, ponieważ wynajem komercyjny podlega obowiązkowi fakturowania.

Ponadto, zgodnie z art. 108 ust. 1 ustawy o VAT, wystawienie faktury VAT oznacza konieczność zapłaty podatku, co obliguje wynajmującego do terminowego odprowadzania należności z tytułu VAT.