Księgi wieczyste – co można znaleźć w ich treści?
Księgi wieczyste to publiczne rejestry, które pełnią rolę „dowodu tożsamości” nieruchomości, oferując szczegółowe informacje o stanie prawnym danej działki, domu lub mieszkania. Znajomość ich zawartości jest szczególnie istotna przy zakupie nieruchomości, ponieważ pozwala na poznanie historii własności oraz wszelkich ograniczeń prawnych związanych z wybranym obiektem. Poniżej przedstawiono strukturę i zawartość ksiąg wieczystych oraz zasady korzystania z tych publicznych rejestrów.
Struktura księgi wieczystej – działy i ich funkcje
Zgodnie z art. 25 Ustawy z dnia 6 lipca 1982 roku o księgach wieczystych i hipotece, księgi wieczyste podzielone są na cztery podstawowe działy, z których każdy pełni inną funkcję informacyjną:
Dział I-O – Oznaczenie nieruchomości: zawiera informacje o lokalizacji, powierzchni, przeznaczeniu oraz opis cech fizycznych nieruchomości.
Dział I-Sp – Spis praw związanych z własnością: dokumentuje wszystkie prawa przysługujące właścicielowi nieruchomości.
Dział II – Własność i użytkowanie wieczyste: wskazuje obecnego właściciela lub użytkownika wieczystego oraz wszelkie zmiany właścicielskie.
Dział III – Ograniczone prawa rzeczowe i ograniczenia w rozporządzaniu: zawiera informacje o wszelkich prawach osób trzecich, np. służebnościach, ograniczeniach, czy roszczeniach.
Dział IV – Hipoteki: rejestruje wszelkie obciążenia hipoteczne, które spoczywają na nieruchomości.
Działy III i IV są szczególnie ważne dla kupujących, ponieważ pozwalają zweryfikować, czy na nieruchomości nie ciążą prawa osób trzecich, takie jak dożywotnia służebność czy hipoteki, które mogłyby wpłynąć na użytkowanie nieruchomości po jej nabyciu.
Jakie informacje można znaleźć w księgach wieczystych?
Księgi wieczyste stanowią rzetelne źródło wiedzy o nieruchomościach, zawierając informacje istotne dla potencjalnych kupujących i inwestorów. Przykładowe dane dostępne w księdze wieczystej to:
dane właściciela lub współwłaścicieli,
dokładna lokalizacja i opis nieruchomości,
przeznaczenie i charakter nieruchomości,
powierzchnia działki oraz powierzchnia użytkowa budynku,
historia założenia księgi wieczystej,
wnioski o wpis, w tym dotyczące hipoteki,
służebności, np. dożywotnie prawo zamieszkania,
umowy przedwstępne lub prawo pierwokupu.
Wszystkie powyższe informacje można sprawdzić przez portal Elektroniczne Księgi Wieczyste prowadzony przez Ministerstwo Sprawiedliwości. Wystarczy znać numer księgi wieczystej oraz miejscowość, w której nieruchomość się znajduje.
Zasady korzystania z ksiąg wieczystych
Księgi wieczyste – co można znaleźć w ich treści? - księgi wieczyste są oparte na kilku kluczowych zasadach, które regulują ich funkcjonowanie oraz zapewniają pewność obrotu nieruchomościami.
Zasada jawności
Księgi wieczyste są jawne, co oznacza, że każdy, kto posiada numer księgi, ma prawo wglądu do jej treści. Dzięki temu można łatwo sprawdzić dane dotyczące nieruchomości, jej właściciela oraz ewentualnych obciążeń czy ograniczeń.
Zasada rękojmi wiary publicznej ksiąg wieczystych
Zgodnie z tą zasadą, jeśli osoba trzecia dokonuje zakupu od osoby wpisanej w księdze jako właściciel, nabywa prawo do nieruchomości, nawet jeśli stan prawny różni się od faktycznego. Wyjątkiem jest sytuacja, w której nabywca wiedział lub mógł wiedzieć o niezgodnościach.
Zasada pierwszeństwa wpisu
Ograniczone prawa rzeczowe wpisane do księgi wieczystej mają pierwszeństwo przed prawami niewpisanymi. Oznacza to, że w razie konfliktu interesów pierwszeństwo przysługuje prawom wpisanym w księdze.
Zasada domniemania zgodności ze stanem faktycznym
Księgi wieczyste domniemują, że stan prawny w nich zawarty odpowiada rzeczywistości. Jest to kluczowe dla zabezpieczenia interesów nabywców nieruchomości.
Jak założyć księgę wieczystą?
Księgi wieczyste są zakładane przez osoby uprawnione do posiadania nieruchomości lub praw do niej, w tym:
właścicieli lub współwłaścicieli,
osoby z prawem użytkowania wieczystego,
posiadaczy ograniczonych praw rzeczowych,
wierzycieli z prawem wpisu hipotecznego.
Aby założyć księgę wieczystą, należy wypełnić formularz KW-ZAL oraz złożyć go w sądzie rejonowym właściwym dla miejsca położenia nieruchomości. Do formularza należy dołączyć
tytuł własności oraz wyciąg z rejestru gruntów.
Wpis do księgi wieczystej – kiedy jest wymagany?
Wpis do księgi wieczystej jest obowiązkowy w przypadku każdej zmiany sytuacji prawnej lub faktycznej dotyczącej nieruchomości. Przykładowe sytuacje wymagające wpisu to:
zmiana właściciela nieruchomości,
ustanowienie lub zmiana hipoteki,
ustanowienie prawa ograniczonego na nieruchomości (np. służebność),
zawarcie umowy przedwstępnej lub umowy dożywocia,
spłata hipoteki.
Należy pamiętać, że wykreślenie wpisu, np. zakończenie hipoteki, również wymaga złożenia wniosku o wpis. Procedura taka jest traktowana jako forma wpisu do księgi wieczystej.
Księgi wieczyste – co można znaleźć w ich treści? - podsumowanie
Opłaty za wpis do księgi wieczystej są regulowane przez ustawę o kosztach sądowych w sprawach cywilnych oraz przepisy Ustawy z dnia 6 lipca 1982 roku o księgach wieczystych i hipotece. Koszty różnią się w zależności od rodzaju wpisu i aktualizowane są cyklicznie.
Dostęp do ksiąg wieczystych oraz znajomość ich treści są niezwykle istotne dla potencjalnych nabywców nieruchomości. Oferują one bowiem rzetelne informacje o stanie prawnym nieruchomości, jej obciążeniach oraz przysługujących do niej prawach.
