Rozliczenie wydatków na remont oraz czynszu w kontekście umowy barterowej – wynajem lokalu

Podatnik wynajmuje lokal, który zamierza remontować. W umowie najmu ustalono, że przez pewien okres podatnik nie będzie płacił czynszu w zamian za poniesione koszty remontu. Taka sytuacja wymaga specyficznego podejścia do rozliczeń podatkowych, szczególnie w zakresie księgowania wydatków na remont oraz nieopłaconego czynszu. Dodatkowo istotne jest prawidłowe ujęcie tych transakcji w księdze przychodów i rozchodów (PKPiR), a także rozliczenie po stronie wynajmującego.

Rozliczenie wydatków na remont w PKPiR

Wydatki na remont, w zależności od ich charakteru, mogą być rozliczane bezpośrednio w kosztach podatkowych, ponieważ remont przywraca pierwotny stan techniczny środka trwałego bez jego ulepszania. Remont można uznać za koszt uzyskania przychodów na podstawie art. 22 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych (u.p.d.o.f.). W zależności od rodzaju wydatków, ich księgowanie w PKPiR wygląda następująco:

Zakup materiałów remontowych księgujemy w kolumnie 10 (zakup towarów handlowych i materiałów podstawowych).
Koszty usług remontowych księgujemy w kolumnie 13 (pozostałe wydatki).

Wydatki te bezpośrednio wpływają na obniżenie podstawy opodatkowania, ponieważ stanowią koszty ponoszone w celu uzyskania przychodu.

Czynsz w zamian za remont – umowa barterowa

Rozliczenie wydatków na remont oraz czynszu w kontekście umowy barterowej – wynajem lokalu

W sytuacji, gdzie najemca remontuje lokal w zamian za brak konieczności płacenia czynszu, mamy do czynienia z umową barterową. W takim przypadku najemca świadczy usługę remontu lokalu, a wynajmujący zapewnia wynajem bez konieczności płatności czynszu. Taka wymiana świadczeń wymaga rozliczenia zarówno po stronie kosztów, jak i przychodów.

Wartość czynszu, który najemca miałby płacić, ale który zostaje skompensowany przez wykonanie remontu, powinna być uznana za przychód najemcy. Zgodnie z art. 11 ust. 1 u.p.d.o.f., przychodem są nie tylko otrzymane pieniądze, ale także świadczenia w naturze oraz inne nieodpłatne świadczenia. W związku z tym:

Najemca wykazuje przychód z tytułu wykonania remontu w wysokości odpowiadającej wartości czynszu, w kolumnie 8 PKPiR (pozostałe przychody).
Koszt czynszu nie jest księgowany, ponieważ faktycznie nie następuje wypływ pieniędzy, a kwota czynszu zostaje skompensowana przez wykonanie remontu.

Rozliczenie po stronie wynajmującego

Rozliczenie wydatków na remont oraz czynszu w kontekście umowy barterowej – wynajem lokalu - Choć wynajmujący nie otrzymuje płatności pieniężnej za najem, zgodnie z przepisami podatkowymi musi on rozpoznać przychód. Zgodnie z art. 11 ust. 1 u.p.d.o.f., przychodem są również świadczenia w naturze lub inne nieodpłatne świadczenia. Wykonanie remontu przez najemcę stanowi zapłatę za udostępnienie lokalu. Wynajmujący musi więc wykazać przychód z tytułu najmu, nawet jeśli zapłata ma formę barteru (świadczenia wzajemnego). Takie podejście potwierdza interpretacja indywidualna Dyrektora Izby Skarbowej w Poznaniu z dnia 1 kwietnia 2010 r. (ILPB1/415-55/10-4/AA).

Faktury za najem

Choć wynajmujący może nie wystawiać faktur za najem w sytuacji, gdy kompensuje go z remontem, najemca ma prawo zażądać ich wystawienia zgodnie z art. 106b ust. 3 ustawy o VAT. Nawet jeśli wynajmujący nie jest czynnym podatnikiem VAT, ma obowiązek wystawienia faktury, jeśli najemca tego zażąda. Otrzymana faktura będzie podstawą do ewidencji kosztów najmu w PKPiR.

Umowa barterowa a rozliczenia podatkowe

Z racji tego, że najemca wykonuje remont lokalu w zamian za brak płatności czynszu, mamy do czynienia z umową barterową, czyli wymianą wzajemnych świadczeń bez bezpośredniej płatności. Wartość wykonanych prac remontowych najemca powinien rozpoznać jako przychód, natomiast wynajmujący musi rozliczyć wartość czynszu jako przychód podatkowy, nawet jeśli nie otrzymał faktycznej zapłaty.

Przykład rozliczenia

Podatnik, który remontuje lokal o wartości 5.000 zł, ma umowę z wynajmującym, że przez pięć miesięcy nie płaci czynszu, którego wartość wynosi 1.000 zł miesięcznie. W związku z tym:

Koszty remontu są ujęte w PKPiR w kolumnach 10 lub 13, w zależności od rodzaju wydatków.
Wartość wykonanych prac remontowych jest rozpoznawana jako przychód w wysokości 5.000 zł.
Wynajmujący rozpoznaje przychód z tytułu najmu, odpowiadający wartości remontu, mimo braku płatności pieniężnej.